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Erbschaftssteuer Haus – Freibeträge, Berechnung & Sonderfälle

Erbschaftssteuer Haus: Freibeträge, Berechnungsgrundlage, Stundungsregelung & Sonderfälle - alle Infos einfach erklärt.

Vorgangsweise beim Erben regelt das ErbStG

Was Sie beim Vererben und Erben alles beachten müssen, ist im Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz, kurz ErbStG geregelt. In einem ersten Schritt muss der Erbe entscheiden, ob er die Erbschaft überhaupt annimmt oder ausschlägt. Wenn es angenommen wird, muss es in der Folge auch beim Finanzamt angezeigt werden. Dafür hat der Erbe drei Monate Zeit. Beachten Sie, dass Sie das Finanzamt informieren, das zuletzt für den Verstorbenen zuständig war, nicht das, das ihn selbst betrifft.

Die Information an das FA kann ganz einfach und formlos erfolgen, laut § 30 ErbStG müssen Angaben wie Vor- und Nachname sowie Adresse des Erblassers als auch Vor- und Nachname sowie Adresse des Erben ebenso angegeben werden wie der Todestag und der Sterbeort des Erblassers. Weiter sollte der Gegenstand und sein Wert genannt werden sowie der sogenannte Rechtsgrund des Erwerbs. Das ist entweder die gesetzliche Erbfolge oder aber ein Vermächtnis, etwa wenn ein Testament vorliegt.

Weiters sollte das Finanzamt über den Verwandtschaftsgrad bzw. die Art des Verhältnisses zwischen Erblasser und Erbe und ob es bereits früher Zuwendungen gegeben hat.

In einem nächsten Schritt legt das Finanzamt fest, ob eine Erbschaftssteuererklärung zu machen ist oder nicht. Wenn es keine Steuererklärung für die Erbschaft geben muss, ist die Sache für den Erben soweit erledigt. In diesem Fall sollte der Bescheid des Finanzamtes gut aufbewahrt werden.

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Erbschaftssteuer Haus: Steuererklärung machen – so geht’s

Muss für die geerbte Immobilie eine Steuererklärung gemacht werden, gilt es dazu zwei Dokumente auszufüllen. Im sogenannten Mantelbogen müssen grundlegende Angaben zu Erbschaft gemacht werden. In der Anlage, die als zweites Dokument ausgefüllt werden muss, müssen weitere Informationen zur Erbschaft erfolgen.

Zu diesen beiden Dokumenten muss eine Anlage erstellt werden, in dem ein Verzeichnis der zum Nachlass gehörenden Gegenstände und Vermögenswerte erfasst werden. Wer einen Nachlassverwalter oder Testamentsvollstrecker beauftragt hat, der kann diese Erledigungen diesem überlassen.

Unterschiedliche Freibeträge und Steuersätze

Auf Basis der Informationen, die zum vererbten Vermögen vorliegen, wird seitens des Finanzamtes geprüft, ob und wie viel Erbschaftssteuer gezahlt werden muss. Abhängig vom Verwandtschaftsgrad kommen dabei unterschiedliche Freibeträge und Steuersätze zur Anwendung. Wichtig in diesem Zusammenhang ist die Information, dass das Finanzamt bis zu vier Jahre nach dem Erbfall Zeit hat, um die Angaben der Erben zu prüfen und einen entsprechenden Bescheid zu erstellen. Läuft diese Frist ab, ist die Erbschaftssteuer verjährt.

Berechnungsgrundlagen für die Erbschaftssteuer

Wie bereits erwähnt, gilt für die Berechnung der Erbschaftssteuer immer das komplett vererbte Vermögen. Besteht dieses ausschließlich aus einer Immobilie, wird vom Finanzamt der Steuersatz auf Basis deren Marktwertes errechnet. Die meisten kennen diesen Wert auch als sogenannten Verkehrswert.

Erbschaftssteuer Haus: Berechnungsgrundlage

Freibeträge für die Erbschaftssteuer auf Immobilien

Grundsätzlich gelten bestimmte Freibeträge, die seitens des Finanzamtes gemäß § 16 ErbStG zugestanden werden. Liegt der Wert der Immobilie darunter, ist keine Erbschaftssteuer zu zahlen. Liegt er allerdings darüber, fällt entsprechend Erbschaftssteuer an.

Die Freibeträge sind auch abhängig vom jeweiligen Verwandtschaftsverhältnis zwischen Ihnen und dem Verstorbenen. Grundsätzlich gilt hier, je höher der Verwandtschaftsgrad, desto höher sind auch die Freibeträge. Gut zu wissen ist dabei, dass abhängig vom Verwandtschaftsgrad die Erben in unterschiedliche sogenannte Erbschaftssteuerklassen eingeteilt werden. Diese habe nichts mit den üblichen Steuerklassen zu tun, denen Sie privat oder im Berufsleben angehören, denn sie dienen ausschließlich zur Berechnung der Erbschaftssteuer.

Die Freibeträge, die zur Anwendung kommen, sind folgende:

  • Ehepartner 500 000 Euro
  • Leibliche Kinder, Stief- und Adoptivkinder 400 000 Euro
  • Enkel, deren Eltern verstorben sind 400 000 Euro
  • Enkel 200 000 Euro
  • Eltern und Großeltern 100 000 Euro
  • Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern 20.000 Euro
  • Schwiegerkinder 20.000 Euro
  • Nicht verwandte Erben 20.000 Euro

Wichtig zu wissen ist, dass vererbter Hausrat, etwa Kleidungsstücke oder Wäsche, laut § 13 ErbStG für Sie als Person der Erbschaftssteuerklasse I bis zu einem Gesamtwert von 41 000 Euro steuerfrei bleibt. Bewegliche Gegenstände, die nicht zum Hausrat zu zählen sind, sind bis zu 12 000 Euro steuerfrei. Ausgeschlossen sind dabei allerdings Wertpapiere, Münzen oder Edelmetalle, Edelsteine und Perlen.

Personen, die in der Steuerklasse II und III liegen, können einen Steuerfreibetrag für Hausrat und bewegliche Gegenstände im Wert von bis zu 12.000 gesamt geltend machen.

Erbschaftssteuer Haus: Versorgungsfreibetrag beachten

Neben dem erwähnten Freibetrag gibt es noch den sogenannten Versorgungsbetrag, der für die Erbschaftssteuer beachtet werden muss. Die individuelle Höhe findet sich im Paragraph 17 geregelt und zwar wie folgt

Ehe- und Lebenspartner: 256 000 Euro
Kinder und Stiefkinder: zwischen 10 300 Euro und 52 000 Euro

Beim Versorgungsfreibetrag sind auch weitere Aspekte zu beachten, etwa seine Kürzung, wenn aufgrund des Erblassers andere Bezüge entstehen. Das heißt, wenn Sie nach dessen Tod beispielsweise Witwen- oder Waisenrente beziehen, müssen Sie die entsprechende Kapitalsumme vom Versorgungsbetrag in Abzug bringen.

Hat das Finanzamt den für Sie geltenden Freibetrag vom Immobilienwert abgezogen, muss auf den verbleibenden Betrag Erbschaftssteuer gezahlt werden. Abhängig von dessen Höhe und der für Sie geltenden Erbschaftssteuerklasse, gibt es gemäß § 19 ErbStG unterschiedliche Steuersätze, die zur Anwendung kommen.

Bei einem Restbetrag bis zu 75 000 Euro zahlen Sie in der Erbschaftssteuerklasse I 7 %, in der Erbschaftssteuerklasse II 15 % und in der Erbschaftssteuerklasse III 30 % Erbschaftssteuer.
Bei einem Restbetrag von bis zu 300 000 Euro beläuft sich der der Steuersatz in der Erbschaftssteuerklasse I 11 %, in der Erbschaftssteuerklasse II 20 % und in der Erbschaftssteuerklasse III 30 %.

Liegt der Restbetrag bei einem Wert bis zu 600 000 Euro, beträgt der Steuersatz in der Erbschaftssteuerklasse I 15 %, in der Erbschaftssteuerklasse II 25 % und in der Erbschaftssteuerklasse III wieder 30 %.

Beim Versorgungsfreibetrag gibt es einiges zu beachten.

Erbschaftssteuer Haus: Kann die Erbschaftssteuer auf Immobilien gesenkt werden?

Sie haben unterschiedliche Möglichkeiten, die Erbschaftssteuer auf Immobilien zu senken. Eine davon sind sogenannte Nachlassverbindlichkeiten wie Schulden des Erblassers oder auch die Kosten für die Beerdigung bzw. die Gebühren für den Erbschein oder die Testamentseröffnung. Können Sie keine Nachweise erbringen, gibt es vom Finanzamt eine Anerkenntnis von pauschal 10 300 Euro.

Auch ein eigenes Verkehrswertgutachten kann die Erbschaftssteuer senken. Denn das Finanzamt besichtigt nicht die Immobilie direkt vor Ort, sondern nimmt eine grobe Schätzung des Wertes vor. Dabei kann der Grundwert durchaus als zu hoch angesetzt werden, weshalb ein unabhängiges Verkehrswertgutachten, das auf eine Besichtigung vor Ort ausgerichtet ist, einen niedrigeren Immobilienwert ergeben kann.

Sonderfall Vergünstigung bei vermieteten Immobilien

Einen Sonderfall gibt es, wenn Sie eine Immobilie erben, die vermietet ist. Denn dann gewährt Ihnen das Finanzamt eine Vergünstigung von 10 Prozent, was bedeutet, dass Sie nur auf 90 Prozent des Immobilienwertes die Erbschaftssteuer zahlen müssen.

Wenn Sie als Ehegatte, Lebenspartner oder Kind des Verstorbenen das Familienheim erben, tritt ebenfalls eine Sonderregelung in Kraft. Wenn Voraussetzungen wie etwa, dass der Erblasser die Immobilie vor seinem Tod selbst bewohnt hat, Sie das Eigenheim in den kommenden 10 Jahren selbst bewohnt, erhalten Sie ebenfalls eine Vergünstigung bei der Erbschaftssteuer. Zusätzlich gilt für Sie als Kind, dass die Grundfläche der vererbten Immobilie nicht größer als 200 m2 sein darf. Trifft das zu, müssen Sie die restliche Fläche versteuern.

Zu beachten ist dabei, dass Sie bei Auszug aus der Immobilie vor Ablauf der 10 Jahre oder bei Verkauf, rückwirkend die komplette Erbschaftssteuer zahlen müssen. 

Erbschaftssteuer Haus – Auf die Erbfolge achten

In Bezug auf die Erbschaftssteuer ist auch die Erbfolge des Verstorbenen zu beachten. Trifft die gesetzliche Erbfolge ein, kann es der Fall sein, dass Sie als Ehepartner oder Kind die Immobilie mit anderen Verwandten teilen müssen. Die Erbschaftssteuer wird in der Folge gemäß Ermittlungen der Erbberechtigten entsprechend aufgeteilt.

Wurde das Erbe allerdings mit einem Testament oder einem Erbvertrag geregelt, bekommt die Immobilie der Begünstigte. Dann wird die Erbschaftssteuer gemäß Freibeträge, Steuerklasse und Verkehrswert berechnet.

Was bei der Erbfolge zu beachten ist:

Alternative zum Erben – zu Lebzeiten schenken

Um zum einen sicherzustellen, wer die Immobilie erhält und zum anderen aus ökonomischen Aspekten, kann auch eine Schenkung zu Lebzeiten vorgenommen werden. Dabei können die bereits erwähnten Freibeträge in Anspruch genommen werden, was bedeutet, dass die Immobilie auch in mehreren Etappen verschenkt werden kann. Der Freibetrag für ein Kind beläuft sich auf 400 000 Euro.

Wer sein Haus oder seine Wohnung zu Lebzeiten an seine Nachkommen überschreibt – dies in jeweiligen Etappen unter dem Freibetrag macht – muss nur mehr in Kauf nehmen, dass seine Erben Steuern oberhalb des Freibetrages zahlen müssen. Und dies nur, sofern der schrittweise Übertrag noch nicht abgeschlossen ist.

Eine weitere Alternative wäre, das Haus zu verkaufen. Die Vor- und Nachteile von einem Verkauf finden Sie in unserem Beitrag “Haus vererben oder verkaufen – Was passiert mit dem Besitz im Alter?“.

Erbschaftssteuer Haus – Die Stundungsregelung und was sie bedeutet

Abhängig vom Wert der geerbten Immobilie, kann es zu einem hohen Betrag an Erbschaftssteuer kommen. Können dies die Erben nicht in einem aufbringen, kann § 28 ErbStG angewandt werden. Dieser besagt, dass eine Stundung der Steuerleistung aus der Erbschaftssteuer dann gewährt werden kann, wenn eine Zahlung nur durch den Verkauf der geerbten Immobilie möglich ist. Damit dieser Schritt verhindert wird, kann der Staat den Erben die Stundung gewähren.

Dazu muss einfach ein entsprechender Antrag beim Finanzamt gestellt werden. Stimmt dieses zu, ist der einfache Betrag der Steuersumme zu leisten, es fallen keine Zinsen auf die Stundungsraten an. Kann die Erbschaftssteuer auch ohne Veräußerung der Immobilie geleistet werden, wird auch keine Stundung gewährt.

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